Grundstücks- und Wohnungspreise in Tirol sind über Jahre kräftig gestiegen. Wer heute ein geerbtes Haus im Unterland oder eine Eigentumswohnung in der Landeshauptstadt verkauft, erzielt oft einen erheblichen Gewinn – und der unterliegt seit 1. April 2012 grundsätzlich der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) mit einem Sondersteuersatz von 30 %. Es gibt jedoch eine Befreiung, die in der Praxis den größten Unterschied macht: die Hauptwohnsitzbefreiung. Wer ihre Fristen kennt, kann einen Verkauf um wenige Monate verschieben und damit eine fünfstellige Steuer vermeiden.
30 % auf den Veräußerungsgewinn – das ist der Ausgangspunkt
Besteuert wird die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten. Bei sogenannten Neugrundstücken – also Immobilien, die nach dem 31. März 2002 angeschafft wurden – werden die tatsächlichen Anschaffungskosten abgezogen. Herstellungsaufwand wie Zubau oder Aufstockung und Instandsetzungsaufwand wie der Austausch wesentlicher Gebäudeteile erhöhen die Anschaffungskosten und senken damit den steuerpflichtigen Gewinn. Laufende Instandhaltung wie Ausmalen oder Böden abschleifen zählt nicht dazu. Auch Maklerkosten, Inserate und Gutachten sind nicht abzugsfähig – nur die Kosten für Mitteilung und Selbstberechnung.
Für Altgrundstücke, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden, gilt eine pauschale Ermittlung: Die Anschaffungskosten werden mit 86 % des Verkaufserlöses angesetzt, der Gewinn beträgt somit 14 %. Bei 30 % Steuersatz ergibt das eine effektive Belastung von 4,2 % des Verkaufspreises. Bei einem Verkauf um 450.000 Euro sind das 18.900 Euro. Wurde das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 in Bauland umgewidmet, werden nur 40 % pauschale Anschaffungskosten angesetzt – die effektive Belastung steigt auf 18 % des Erlöses.
Die Hauptwohnsitzbefreiung: zwei Wege zur Steuerfreiheit
Der Verkauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung samt Grund und Boden bis 1.000 m² bleibt steuerfrei, wenn die Immobilie dem Verkäufer durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat – und zwar entweder
- ab der Anschaffung oder Fertigstellung für mindestens zwei Jahre (1. Tatbestand) oder
- für mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung (2. Tatbestand).
In beiden Fällen muss der Hauptwohnsitz aufgegeben werden. Ein Eigenheim ist dabei ein Wohnhaus mit höchstens zwei Wohnungen; mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche müssen eigenen Wohnzwecken dienen.
Die Toleranzfrist von einem Jahr
Beim ersten Tatbestand ist es nach Ansicht der Finanzverwaltung unschädlich, wenn der Hauptwohnsitz erst bis zu ein Jahr nach der Anschaffung begründet wird oder wenn der Verkäufer bereits bis zu ein Jahr vor der Veräußerung auszieht – solange die Zweijahresfrist insgesamt erfüllt ist. Beim zweiten Tatbestand darf der Hauptwohnsitz noch bis zu ein Jahr nach der Veräußerung beibehalten werden.
Erbschaft und Schenkung: die eigenen Wohnzeiten zählen
Die Voraussetzungen muss der Verkäufer selbst erfüllt haben. Beim zweiten Tatbestand zählen bei unentgeltlichem Erwerb aber auch Zeiten mit, in denen der Verkäufer noch nicht Eigentümer war. Ein praktisches Beispiel: Verkauft eine Tochter die geerbte Wohnung der Eltern, aus der sie vor mehr als fünf Jahren ausgezogen ist, ist der Gewinn steuerpflichtig. Hätte sie dort innerhalb der letzten zehn Jahre selbst fünf Jahre durchgehend gewohnt – etwa als minderjährige Mitbewohnerin –, wäre der Verkauf befreit.
Herstellerbefreiung – und warum die Hauptwohnsitzbefreiung besser ist
Steuerfrei ist auch der Gewinn aus dem Verkauf eines selbst hergestellten Gebäudes, wenn der Verkäufer das finanzielle Baurisiko getragen hat. Treffen beide Befreiungen zu, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang – und das ist günstiger: Die Herstellerbefreiung erfasst nur das Gebäude, die Hauptwohnsitzbefreiung auch den zugehörigen Grund und Boden bis 1.000 m². Wichtig: Die Herstellerbefreiung steht nur dem Hersteller selbst zu und fällt weg, wenn das Gebäude innerhalb der Zehnjahresfrist vermietet wurde.
Neu seit Juli 2025: der Umwidmungszuschlag
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 wurde ein zusätzlicher Umwidmungszuschlag eingeführt. Er beträgt 30 % auf jenen Gewinn aus der Veräußerung von Grund und Boden, der auf eine Umwidmung zurückgeht, die eine erstmalige Bebauung ermöglicht. Erfasst sind Umwidmungen ab dem 31. Dezember 2024 und Veräußerungen ab 1. Juli 2025. Der Zuschlag gilt für Alt- und Neuvermögen, verändert die ImmoESt-Berechnung selbst aber nicht. Gedeckelt ist die Besteuerung mit dem tatsächlichen Veräußerungserlös. Gerade in Tiroler Gemeinden mit laufenden Widmungsverfahren sollte dieser Punkt vor jedem Verkaufsabschluss geprüft werden.
Wer die Steuer abführt
Berechnen Notar oder Rechtsanwalt die Grunderwerbsteuer selbst, müssen sie auch die ImmoESt nach den Angaben des Verkäufers berechnen und abführen. Diese Abfuhr hat Abgeltungswirkung – die Einkünfte müssen dann nicht mehr in die Einkommensteuererklärung aufgenommen werden. Erfolgt keine Selbstberechnung durch den Parteienvertreter, muss der Verkäufer selbst eine besondere Vorauszahlung von 30 % der Bemessungsgrundlage leisten, fällig am 15. des zweitfolgenden Monats nach Zufluss des Erlöses. Diese Vorauszahlung hat keine Abgeltungswirkung; es kommt zur Pflichtveranlagung.
Was Sie jetzt tun sollten
- Meldezeiten prüfen: Ein Blick ins Zentrale Melderegister zeigt, ob die Zwei- oder Fünfjahresfrist tatsächlich durchgehend erfüllt ist.
- Verkaufszeitpunkt planen: Fehlen wenige Monate auf die Frist, kann ein späterer Vertragsabschluss die gesamte Steuer sparen.
- Belege aufbewahren: Bei unentgeltlichem Erwerb sind Anschaffungszeitpunkt und -kosten des Rechtsvorgängers maßgeblich. Unterlagen zu Grundstücken sollten daher über Generationen aufbewahrt werden.
- Grundstücksfläche beachten: Über 1.000 m² hinausgehender Grund bleibt steuerpflichtig – bei großen Liegenschaften in Tirol ein relevanter Betrag.
Häufige Fragen
Gilt die Hauptwohnsitzbefreiung auch für ein Ferienhaus?
Nein. Begünstigt ist nur der Hauptwohnsitz, also der Mittelpunkt der Lebensinteressen. Ein Zweitwohnsitz oder eine Ferienwohnung fällt nicht darunter.
Was passiert, wenn ich mein Haus teile und nur eine Einheit verkaufe?
Behalten Sie in der zweiten Einheit den Hauptwohnsitz, ist die Befreiung nicht anwendbar – der Hauptwohnsitz muss aufgegeben werden.
Zählen Mietzeiten bei einem Mietkauf mit?
Ja. Nach der Rechtsprechung zählen beim Mietkauf auch jene Zeiten, in denen die Wohnung nur als Mieter bewohnt wurde, für die Hauptwohnsitzfrist.
Kann ich einen Verlust aus einem Immobilienverkauf verwerten?
Nur eingeschränkt: 60 % des Verlusts können entweder über 15 Jahre verteilt oder auf Antrag sofort mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden. Eine Verrechnung mit anderen Einkunftsarten ist nicht vorgesehen.
Unterstützung aus Tirol
Ob eine Befreiung greift, entscheidet sich oft an wenigen Wochen Meldezeit oder an der Frage, welche Aufwendungen die Anschaffungskosten erhöhen. Wir rechnen die Varianten vor dem Vertragsabschluss durch – gemeinsam mit Ihrem Notar oder Rechtsanwalt. Weitere aktuelle Themen finden Sie in unseren Beiträgen zum Budgetbegleitgesetz 2027/2028, zum Gewinnfreibetrag 2026 und zum Steuertermin 30. September 2026.
Quellen: Wirtschaftskammer Österreich, „Immobilienverkäufe: Steuerfolgen im privaten Bereich“ (Stand 1.7.2026); oesterreich.gv.at, „Immobilienertragsteuer“ und „Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer“; Budgetbegleitgesetz 2025.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung. Maßgeblich ist der jeweilige Einzelfall.