Immobilien werden häufig nicht direkt, sondern über Gesellschaftsanteile („Share Deals“) übertragen. Das Budgetbegleitgesetz 2025 hat die Grunderwerbsteuer in diesem Bereich seit 1. Juli 2025 deutlich verschärft. Für Immobiliengesellschaften und ihre Gesellschafter ist das eine wesentliche Änderung.
Was sich geändert hat
Bisher war vor allem der klassische Grundstücksverkauf (Asset Deal) das zentrale Anwendungsgebiet der Grunderwerbsteuer. Mit den Änderungen werden nun auch Immobilientransaktionen in Form von Share Deals wirksamer erfasst. Die wichtigsten Punkte:
- Die relevante Schwelle sinkt von 95 % auf 75 % der Anteile.
- Auch der Gesellschafterwechsel bei Kapitalgesellschaften wird nun erfasst (bisher vor allem Personengesellschaften).
- Der Beobachtungszeitraum steigt von fünf auf sieben Jahre.
- Auch mittelbare (indirekte) Anteilsübertragungen können die Steuer auslösen.
Deutlich höhere Steuerbelastung
Wird die 75-%-Schwelle überschritten, beträgt die Grunderwerbsteuer bei betroffenen Immobiliengesellschaften 3,5 % des gemeinen Werts (Verkehrswerts) der Immobilie. Bisher waren es 0,5 % vom niedrigeren Grundstückswert – die Belastung kann sich damit um ein Vielfaches erhöhen.
Ausnahme im Familienverband
Für Übertragungen innerhalb des Familienverbands bleiben begünstigte Regelungen bestehen. Hier gelten weiterhin reduzierte Sätze bzw. die günstigere Bemessungsgrundlage.
Unser Rat
Wer Anteile an immobilienhaltenden Gesellschaften überträgt, sollte die grunderwerbsteuerlichen Folgen vorab genau prüfen. Wir analysieren Ihre Struktur und zeigen mögliche Gestaltungen im rechtlichen Rahmen auf.
Quelle: Wirtschaftskammer Österreich (wko.at), Bundesministerium für Finanzen (bmf.gv.at). Stand: Juni 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung.
