In der Immobilienwirtschaft ist die Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von grundlegender Bedeutung, insbesondere wenn es um steuerliche Absetzbarkeiten und Abschreibungsmethoden geht. Diese Unterscheidung beeinflusst maßgeblich die Art und Weise, wie Eigentümer ihre Aufwendungen steuerlich geltend machen können.
Grundlegende Unterscheidung
Die Instandhaltung beinhaltet regelmäßige Maßnahmen, die darauf abzielen, den Zustand eines Gebäudes zu bewahren. Die hier anfallenden Kosten können in voller Höhe als Betriebsausgaben abgesetzt werden. Im Gegensatz dazu versteht man unter Instandsetzung Arbeiten, die zu einer erheblichen Steigerung des Nutzungswertes oder zur Verlängerung der Nutzungsdauer eines Gebäudes führen. Diese Ausgaben werden auf eine Dauer von 15 Jahren abgeschrieben, was für viele Investoren eine wichtige langfristige Überlegung darstellt.
25%-Regel als Wesentlichkeitsgrenze
Die sogenannte 25%-Regel dient als Wesentlichkeitsgrenze zur Bestimmung einer Instandsetzung. Eine Sanierung fällt unter Instandsetzung, wenn die Maßnahme entweder die Nutzungsdauer um mehr als 25% verlängert oder der Austausch von mehr als 25% eines Gebäudeteils den Nutzungswert erhöht. Dabei wird die Zahl der ausgetauschten Elemente jährlich betrachtet, unabhängig von deren Wert oder Größe.
Bezugsgrößen für die 25%-Grenze
Die Anwendung der 25%-Grenze ist abhängig von der Struktur der Immobilie. Bei Eigentumswohnungen gilt jede Einheit als eigene Einkunftsquelle, wodurch die 25%-Grenze individuell für jede Wohnung zur Anwendung kommt. Im Fall der Vermietung eines gesamten Gebäudes bezieht sich die Wesentlichkeitsgrenze auf das gesamte Objekt.
Unterscheidung zwischen Wohngebäuden und Bürogebäuden
Ein wesentlicher Unterschied besteht in der steuerlichen Behandlung von Instandsetzungsaufwendungen bei unterschiedlichen Gebäudetypen. Bei Wohngebäuden müssen diese über 15 Jahre abgeschrieben werden, ohne dass ein Wahlrecht besteht. Umgekehrt können bei Bürogebäuden die Eigentümer entscheiden, ob sie die Ausgaben sofort abschreiben oder ebenfalls auf 15 Jahre verteilen möchten, was zusätzliche Flexibilität bietet.
Fazit
Für Immobilienbesitzer ist es zentral, zunächst die Einkunftsquelle klar zu identifizieren, sei es eine einzelne Wohnung oder ein gesamtes Gebäude. Eine Instandsetzung, die darin besteht, mehr als 25% eines unselbständigen Gebäudeteils innerhalb einer Einkunftsquelle auszutauschen, erfordert eine Abschreibung über 15 Jahre. Bei Wohngebäuden entfällt die Möglichkeit, zwischen verschiedenen Abschreibungsmethoden zu wählen, während bei Bürogebäuden eine solche Entscheidung möglich ist. Die Kenntnis dieser Details ist entscheidend für die effektive steuerliche Planung und Optimierung.
